为什么南阳房价不会降「南阳楼市真要凉」

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有目共睹的一个事实是：

与2018年前后，南阳楼市鲜花着锦、烈火烹油的情形相比，最近这一年多，尤其是疫情以来，南阳的房子是肉眼可见的，越来越难卖了。

西区的不好卖，经十路的不好卖，竹木市场的不好卖，三馆一院的不好卖，杜诗路几个新盘还有待市场检验。

纵使是主城和东区，除了个别集合多重利好、自带流量体质的热盘以外，其它也都是温温吞吞波澜不惊。

没事去以上这些新盘集中的区域溜达一圈，把守在各个路口的渠道人员冷不丁就神出鬼没地冒出在你眼前，一波接一波。

不分青红皂白往你怀里塞单页的有之，放着大喇叭支摊揽客的有之，软磨硬泡和你搭讪留手机微信号的有之，开着面包车锲而不舍地尾随你二里地的，也不稀奇。

所到之处，隐隐有一种“风萧萧兮易水寒”的悲壮感，弥漫在这个朔风凛冽的大冬天里。

一手房不好卖，二手房更不好卖，如果你足够细心，你会发现解封之后，街上很多中介门店已经悄悄关门了，二手房交易平台上，有很多房源跟买了广告位一样赖着不走，一挂就是一年半载。

事实上，大部分中介门店现在的主要业务已经不在二手房市场了，而是跟开发商合作，从事一手房分销业务。

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一叶落而天下知秋。

比起一二线城市，南阳楼市的反射弧总是要长那么一些。

腰斩声降价声早已此起彼伏的郑州就不说了，就是那些楼市向来更为坚挺的强二线城市，最近的日子也没有太好过。

根据上海易居房地产研究院发布的中国百城库存报告显示，5月份100个大中城市商品房去化周期为12.7个月，也就是说要消化已建好待售的房子，就需要一年多时间。相比前4年的10个月的时间去化周期，延长了2个半月。

毫无疑问：存量房市场已经到来，快速去化已成为开发商的首要任务。

郑州南三环某楼盘甚至已经打出了“买住宅送公寓”的终极王炸。

然而十分诡异的是：跟郑州相比，即便是在如此艰难严峻的形势下，南阳依然还是一副“我自岿然不动”的硬气和淡定。至少在房价走势上，看起来是这样。

南阳主城和东区一万二三的房价，已经和郑州三环附近大体持平；白河南9000上下的房价也快赶上郑州四环。

在这一轮大规模的楼市轮动中，南阳再一次把反射弧超长的特点表现得淋漓尽致。

非但不降价，甚至还有些硬骨头的开发商也跟着别人有样学样地玩起了“涨价”游戏，也不知道葫芦里到底卖的什么药。

真的是南阳开发商的头更硬一些吗？好像也不尽然。头再铁的开发商，脑子也比韭菜们灵光，那么到底是什么样的原因和隐情让他们看起来有种宁死不屈、负隅顽抗的即视感？

不妨从以下几个方面做个简单剖析。

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一、面粉价格居高不下

先来看看今年南阳土地市场上，几次比较有代表性的土拍结果：

以上依次是今年以来二机厂地块蓝光、中梁，杜诗路区域昱阳昇、正商，四完区域正弘的土拍战果。

我们应该来看一下它们最为直观的楼面价，分别达到了4173元/㎡、3893元/㎡、5523元/㎡、5084元/㎡、4531元/㎡。这几块地的土拍时间从刚刚解封的四月份一直持续到十一月份，基本上贯穿全年。

能够肯定的是：不管商品房市场如何，南阳的土拍市场从来就没有冷却过。

最近的一次土拍发生在大约十来天前，这一次是重回南阳的绿都，豪掷6亿拿下了白河南伏牛路的原蓝图制药地块，楼面价差6元破四千。

看清楚了，这就是南阳楼市当下的面粉价格，楼面价已经普遍来到了四五千的高位，加上运营、建设、营销等成本，你还能指望面包价格低到哪去？

除了少数出于高周转需要的行业巨头，还有哪个开发商具备前前后后忙活一场，最后赔本赚个吆喝的实力和资本？

再说了，以杜诗路为例，就算他们敢降到七八千一平，就问盖出来的房子你敢买吗？

二、渠道成本越来越高

虽然还没有紧跟郑州站上跳水台，但南阳楼市的横盘已成事实。

市场胶着，比韭菜更急的还是开发商。比起2018年前后踏破门槛的盛况，现在所有的营销中心几乎都是门可罗雀，自然来访的机率微乎其微。

除了开发商自己的渠道销售要上街拉客，那些网点更为下沉，渠道更为成熟的二手房产中介，顺理成章地成为了开发商的天然盟友。

现在往往是开发商这边还没开盘，朋友圈里房产中介的带看优惠文案就已经安排上了。

在客户就是王道的买方市场，据说有些城市的渠道费从3%骤升到10%，利润正在从开发商向渠道转移，这就是当前楼市的残酷现实。

所以前段时间，有买房者被售楼处的人脸识别系统认定为自然到访客户，无法享受渠道优惠的新闻，事情闹那么大，其实也没什么稀奇的。

分销渠道的利润空间有多大，由此可见一斑。

房子越难卖，开发商越依赖渠道，对渠道的依赖度越高，营销成本就越高。

参考“羊毛出在羊身上”的市场定律，在当前这样的市场现状下，现在你觉得开发商降价还是涨价的机率更大？

三、喊涨是千年不变老套路

购房者有的是时间去观望衡量，可是开发商等不起啊。怎样才能连哄带骗，连蒙带吓地把意向购房者往售楼部的大门里赶呢？

涨价这招也算是个屡试不爽的法宝。

一直以来，韭菜们在“买涨不买跌”这点上一致达成了共识，并严格践行。

市场越冷，越没信心，开发商姿态越低，购房者往往越不踏实。这个时候，打的其实就是心理战，谁先绷不住，谁就输了。

开发商比谁都明白这点，所以有的时候不但不降价，还要反其道行之，傲骄地打出“涨价”的小旗子来倒逼那些“追涨杀跌”的观望者进场，有时候甚至还会辅以“群演”来营造轰轰烈烈的假象，反正唬住一个是一个。

只是这样的傲骄之下，深藏了多少的虚张声势的焦灼，可能也只有开发商自己知道了。

反守为攻的背后，不过是走投无路的借涨壮胆罢了——不这样，难道还有更好的选择吗？

君不见那些在市场下行期降价的楼盘，被前期高位接盘的业主围追堵截，打砸喊杀的场面有多狼狈。

自己拍的地，自己定的价，哭着也要把它涨下去。

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综上。

对于南阳来说，楼市进入一个较长的横盘期已经无可避免，就像郑州在过去两三年中经历的那样。

长达两三年的横盘期后，郑州楼市终于在今年进入到争先恐后的跳水比赛阶段。而向来反射弧都要更长一点的南阳会不会跟进，会在什么时候跟进？

已经骑虎难下的开发商们，在绝地求生的意念驱动下，又会做出怎样的破局举动？

一切都不得而知，这实在是门玄学。

在这样的僵局之下，一些确有刚性需求的购房者，是该抓住机会果断上车，还是继续保持观望等待？自己的房子也只有自己能做得了主。

在很多时候，有一种运气和勇气的叠加，叫做捡漏。

艰难的2020年马上就要翻篇了，一切的不堪回首即将成为历史。

不过在年关之前，还有一波返乡置业潮正在快马加鞭赶来的路上。可以预见的是，对于饿了一整年的开发商来说，免不了又是一场猛虎夺食恶战。

已经上车的韭菜们，记好自己的还款日，然后，搬个小凳子坐好，等着瓜熟，戏开场吧。

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