\\「老小区值钱吗」

来源：钱江晚报

你家小区值多少钱？一般业主认为自家房子能卖多少钱，就值多少钱。其实，你家小区很努力，利用公共部分“营业”，每年为全体业主“挣”到一大笔钱，这就是小区物业经营性收入。

根据新《杭州市物业管理条例》规定，小区物业经营性收入归全体业主所有，平时一般由业委会或者物业代为管理。

那么，小区有哪些公共区域能进行创收呢？咱们一起来盘一盘你家小区除了房价外，还值多少钱。

由于每个小区的地理位置、房龄等因素的不同，会影响到一定的收支情况，为了得到更全面的了解，就拿拱墅区两个小区作为样本：

小区A，位于地铁口，交付近8年，共8幢住宅 2幢商住，一年经营性收入60万元左右。

小区B，离地铁口较远，交付超5年，共15幢住宅，一年经营性收入100万元左右。

不过要提醒一下，由于小区的地段、规模不同，电梯数量、公共泊位、经营性用房的数量也不一样，所以经营性收入的差距较大，广告的价格也不同。因而这两个案例仅供相似小区参考，请勿盲目比较，给自家小区业委会带来困扰。

电梯广告收入

电梯广告大家一定不陌生，这几年坐电梯，应该没人逃过“xx找工作”、“XX旅拍”、“XX二手车”等广告的轮番轰炸。如果告诉你，每次回家坐电梯听一听这些广告，其实都在“赚钱”，心情会不会好一点？

小区楼幢内电梯广告的形式分为液晶屏广告、框架广告以及电梯门贴纸广告，按照一定价格出租，这笔收入被小区A和小区B公认为最大收入来源之一。

小区A：

液晶屏广告（25寸），部分电梯安装，每块租金约1700元/年

框架广告每架电梯有3块，每块租金约700～800元/年

小区B：

液晶屏广告每架电梯1块，每块租金约2100元/年

框架广告每架电梯有2块，每块租金约1000元～1200元/年

电梯门贴纸广告每架电梯门内1块，每块租金约800元/年

这就意味着，小区A每年每架电梯靠电梯广告收入在4000元左右，小区B每年每架电梯靠电梯广告收入在5000元左右。小区A的业委会主任称，近两年电梯广告位租赁费用有所下降。

其他公共区域广告位

除了电梯广告，一些小区还有道路广告位、进出门闸处广告位、地下车库广告位等，都能给小区带来收入。

小区A：

地下车库入口广告位共两处，租金约2000～3000元/年

小区B：

地库内广告位仅一处，租金约3000元/年

停车泊位收入

停车泊位收入在小区物业经营性收入中占据重要位置。小区公共泊车位可对外经营，也有一些租给业主。大部分小区公共泊车位有地面临时车位和地下小区公共配套车位，其租金由业主代表大会决定，所得的收入（扣除人力成本）会根据签署的《物业合同》规定，与小区物业公司进行分成。

小区A：

最终所得收入与物业公司五五分成

地下小区公共配套车位：月租金400～500元/个

地上对外经营车位：5元/小时，每天30元封顶

小区B：

最终所得收入，业主占70%，物业公司占30%

地下小区公共配套车位：月租金300～400元/个

地上对外经营停车位：5元/小时，每天20元封顶

经营性用房收入

如果小区有公共区经营性用房，其对外出租的租金也是属于全体业主所有。经营性用房租金主要受本身所处位置、面积、小区周边环境等因素影响，除此之外也受租赁市场大环境的影响。

小区A：

紧邻地铁，也有较成熟的商业业态支撑，其经营性用房日租金在3元/㎡左右。

小区B：

离地铁较远，其经营性用房不沿街，日租金在1元～2元/㎡。

小区B业委会主任称，经营性用房在业态选择上，除了合法合规外，不扰民也是很重要的一点。此前，该小区一处经营性用房被一家棋牌室所租用，因为实在过于影响楼上业主们的休息，业委会成立后与经营者积极协商谈判，最后在棋牌室租约到期后不再续租。

占用公共区域经营的快递柜、贩卖机等收入

这是一笔容易被忽视的收入，小区内占用公共区域经营的丰巢快递柜、牛奶贩卖机、矿泉水贩卖机等都需要缴纳一定的租金。结合小区A和小区B的情况，这些“柜子”们缴纳的租金并不低，一般每台丰巢快递柜的租金在3000元～4000元/年，每台矿泉水和牛奶贩卖机租金约3000元/年。

电瓶车充电桩收入

因为电瓶车乱充电引发的悲剧不止一件两件，而且根据新《浙江省消防条例》和新《杭州市物业管理条例》规定，电瓶车不得在楼道等区域乱停、乱充电。

近年来，为了业主们的安全着想，不少小区在电瓶车停放处引进充电桩，一般收费为1元可充4～6小时。

没想到业主们为电瓶车充电支付的费用，最终会成为经营性收入的一部分。

小区A电瓶车充电桩所有收入与厂商分成，全体业主们占50%，厂商占50%。

小区B电瓶车充电桩所有收入与厂商分成，全体业主们占70%，厂商占30%。

公共部位征收补偿款

公共部位征收补偿款并不是每个小区都会有，但一旦遇到都不是一笔小数目。小区A因为周边地铁建设，其小区所属的一部分土地被征用，经营性收入中多了一笔地铁征地赔偿款。

其他

除了以上的收入外，其他小区经营性收入还包括信号发射基站场地收入，小区内摆摊设点收入、账户利息等。

信号发射基站一般安装在楼幢顶楼，根据每个运营商的不同，租金收入也不一样，一般年租金在1万多元/个，而一个小区内同一个运营商的基站最多一个。

另外，小区内摆摊设点价格也根据每个小区的情况收费。据了解，小区A和小区B若设摆摊点，一般每个摊位租金为300～500元/天，通常是大型超市开业，为了招揽客户进小区宣传。

明确了小区物业经营性收入有哪些，那这些钱用来干什么呢？

根据最新《杭州市物业管理条例》规定，共有收入应当主要用于补充物业专项维修资金，但补充后达到首期交存金额的可以停止补充，也可以根据业主大会的决定用于共有部分保修期满后的维修、更新、改造经费，以及业主大会召开和业委会日常运作等经费。

房子“年龄”越大，需要保修或者更新的地方就越多，每次的花费都不是小数目，有了这笔共有收入，也能让你家房子更好的“延年益寿”。

另外，新《条例》也规定小区业主共有收入不论是委托物业服务人管理，还是由业委会自行管理，均应当开设专门账户、公开收支情况、委托专业机构审计，并将审计结果向全体业主公布，以确保归属全体业主所有的收入得到规范使用，促进财务公开。

业主们在哪里可以查看自己小区的经营性收支情况呢？杭州住保房管局在“浙里办”APP上线了“经营性收支信息公示”功能，小区业主只要在APP上搜索“电子业主卡”，点击该功能，便可随时随地查询自己小区的收支情况。

截至9月，杭州市共有超2000个物业管理项目完成平台开户，其中近1600个项目在平台录入收支信息。

赶紧查一查你家小区账户余额吧。

来源：钱江晚报小时新闻记者 李毅恒

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